La sous-location d’un bien n’est autorisée que si le propriétaire-bailleur le consent et ce, de manière expresse, suivant une autorisation écrite établie en bonne et due forme. Plusieurs conditions doivent être respectées, en particulier le montant des loyers de la sous-location qui ne doivent pas excéder ceux que le locataire principal paie auprès du propriétaire-bailleur. Le cas échéant, la sous-location devient illégale et des sanctions s’appliquent.
Qu’en est-il de la sous-location pour un bien loué meublé ? Quid des avantages fiscaux en LMNP du locataire qui, à son tour, perçoit des loyers ?
Les conditions pour sous-louer
Nous avons mentionné précédemment les conditions principales : autorisation du propriétaire-bailleur, signature d’un document qui est l’accord écrit de ce dernier et montant des loyers qui est évalué au m² de surface habitable. Les plafonds sont fonction de l’emplacement du bien (Île-de-France et autres régions) et ils évoluent chaque année et il vaut mieux consulter l’Indice de référence des loyers (IRL) pour être à jour des réglementations en vigueur.
D’autres dispositions sont à prendre en compte. Par exemple, la durée du bail de sous-location : elle ne peut dépasser celle du bail du locataire. De même, locataire et sous-locataire doivent occuper le bien en tant que résidence principale.
La location meublée et le statut de LMNP
Si le logement est loué meublé, le propriétaire-bailleur devient un loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il profite alors d’importants avantages fiscaux, qui sont la déduction de différentes charges pendant la première année, puis celle des amortissements de l’immobilier et du mobilier sur une durée plus ou moins longue. Ce qui permet de gommer tout ou partie de son impôt sur le revenu. Le régime réel d’imposition est une ouverture à ces avantages fiscaux LMNP. Quant au régime micro-BIC, il donne droit à un abattement forfaitaire de 50%, en plus d’une réduction d’IR de 11% si combiné au dispositif Censi-Bouvard – le logement doit alors être neuf.
Les mêmes avantages de la LMNP pour le locataire qui fait de la sous-location
Le locataire qui fait de la sous-location est aussi soumis à l’un ou l’autre de ces deux régimes puisqu’il devient à son tour un loueur LMNP. Il déclare lui-même ses propres recettes locatives et il est considéré comme étant un micro-entrepreneur qui perçoit des bénéfices industriels et commerciaux (tout comme le propriétaire-bailleur).
Des axes de vigilance à examiner
Attention toutefois, car ces dispositions ne sont valides que si le bien loué et sous-loué est meublé. Deux autres cas de figure sont à considérer :
- le logement était principalement destiné à la location meublée, mais le locataire souhaite réaliser de la sous-location nue
- ou inversement, le bien a été initialement destiné à être loué nu tandis que le locataire le sous-loue meublé.
Il vaut mieux se renseigner sur ce que dit la loi, que ce soit au niveau du propriétaire-bailleur que du locataire. En effet, comme indiqué plus haut, chaque partie risque des sanctions et des paiements de dommages et intérêts en cas d’infraction, ce qui ruinerait considérablement la rentabilité finale de l’investissement, en particulier pour le propriétaire-bailleur. Les lois sont en effet révisées chaque année, d’où l’importance de s’en enquérir avant toute prise de décision.
Quoi qu’il en soit, louer nu sous un dispositif défiscalisant tel que le Pinel, la loi Denormandie, la loi Malraux ne permet pas de sous-louer, en raison des avantages fiscaux qui y sont liés et du fait des conditions relatives aux plafonds de loyers et de ressources du locataire. Ces dernières se retrouvent en effet modifiées du fait qu’il perçoit des revenus locatifs, ce qui fausse les paramètres relatifs aux dispositifs défiscalisants.
